面对行业寒冬和公司困境,红星美凯龙显然没有躺平，还在寻求逆境突围。

不认天不认命，不屈不服应是当下红星美凯龙真实现状。我们希望后车建新时代的红星美凯龙能真正引领行业变革,不忘初心，服务好用户。

红星美凯龙家居集团股份有限公司（601828.SH）于2025年5月29日公告，拟通过设立商业抵押贷款资产支持专项计划（CMBS），发行规模不超过17.68亿元的资产支持证券（ABS），期限最长15年，募集资金将用于偿还底层资产存量负债、补充流动资金等，以盘活存量资产、优化现金流。以下为核心要点解析：

一、交易结构：物业抵押+增信保障

- 底层资产：

由红星美凯龙子公司天津家居家饰（滨海商场，建面15.08万㎡）和重庆星凯科（西南全球家居1号店）的物业作为抵押，合计2024年营收超9600万元（天津公司净利润亏损1201万元），以物业租金及持有人收入提供应收账款质押担保。

- 证券分层：

优先级证券规模占比99.9%（≤17.67亿元），次级证券仅0.01亿元，由红星美凯龙全额认购，承担劣后风险，保障优先级投资者收益。

- 增信措施：

厦门建发股份（控股股东关联方）担任差额支付承诺人及回售承诺人，若底层资产现金流不足，将补足优先级本息；每3年触发回售机制时，建发或指定红星美凯龙赎回投资者份额，强化信用背书。

二、资金用途：降负债+稳运营

- 偿债为主：

资金重点用于偿还底层资产相关的存量负债，缓解短期债务压力（截至2025年5月，公司累计担保额166.6亿元，占净资产35.84%，无逾期）。

- 补充流动性：

部分资金用于日常经营，支持家居商场运营、新零售转型等，应对行业存量竞争（2024年家居制造业增速仅0.4%）。

- 战略意义：

通过资产证券化盘活重资产，优化资本结构，与此前（2024年27.5亿元ABS、2025年4月95亿元股东贷款）形成融资组合，降低对银行贷款的依赖。

三、行业背景：家居企业加速资产证券化

- 存量时代需求：

家居行业进入旧改主导的存量市场（2024年存量房装修占比超60%），红星美凯龙作为家居卖场龙头，需通过轻资产化提升流动性，应对线下客流波动。

- 融资环境：

CMBS利率低于银行贷款，且期限长（15年），匹配商业物业现金流，符合监管“盘活存量”导向（2025年证监会鼓励房企发行ABS）。

- 同业对比：

2024年以来，居然之家、富森美等均通过ABS融资，红星美凯龙本次规模较小，但叠加股东增信，发行成功率较高。

四、市场反应与风险

- 股价表现：公告后首个交易日（5月29日）股价涨2.84%，反映市场对现金流改善的预期。

- 潜在风险：

底层资产出租率及租金稳定性（天津项目2024年亏损）；

长期限（15年）利率波动风险；

担保比例较高（35.84%），需关注后续融资空间。

总结：以“资产盘活”应对行业寒冬

红星美凯龙本次发行CMBS，核心是通过优质物业抵押融资，缓解债务压力并支持业务转型（如家装、局改等新增长点）。厦门建发的增信背书（2023年以来已多次提供财务支持）彰显股东对其流动性的保驾护航，短期利好现金流，长期需观察家居消费复苏及资产运营效率。在行业出清期，资产证券化能力或成为头部企业的重要竞争力。

希望红星美凯龙能够逆势突围。